[Сергей Романов]

«Неустойка по исполнительному листу»

Застройщик: ООО «ПромейтейСити» (ГК ПИК)
Объект: ЖК «Жемчужина Зеленограда»

Просрочка: 3.5 месяца
Неустойка: 90 000 рублей
Моральный вред: 10 000 рублей
Штраф: 50 000 рублей

Всего: 150 000 рублей

[Сергей Романов]

Как взыскать неустойку с застройщика в арбитраже без акта приёма-передачи

Участник долевого строительства приобрел два машиноместа у застройщика «Мофундаментсрой 1». Это ЖК «Флотилия».

Девелопер должен был передать объект в 2016 году, но продинамил со сроками, как и 53% застройщиков. Поэтому дольщица обратилась к нам за взысканием неустойки с застройщика за просрочку по ДДУ.

Она покупала два паркинга по 1.4 млн. руб. за каждый. Когда они построились, дольщица не успела их принять. Дама была в командировке, за что получила односторонний акт приёма-передачи. А с таким актом, как вы, вероятно, слышали, арбитражный суд может отказать в исковых требованиях.

Наш юрист навел справки по этому акту и вдруг оказалось, что застройщик забыл его зарегистрировать в Росреестре. И мы пулей полетели в суд. Для того, чтобы пойти в арбитраж дольщица уступила неустойку ИП, поскольку арбитраж – это суд для юридических лиц.

По договору уступки права требования новый кредитор приобретает тот же объем прав, что и первоначальный

К сожалению, практика взыскания сумм высотой с Эйфелеву башню в арбитражах в 2018 году застрелилась. Пошли слухи, что Верховный Суд в скором времени запретит дольщикам сюда обращаться. И проигрыши за просрочку сроков сдачи объектов пошли один за другим.

Поэтому во время процесса наш лучший юрист с красным дипломом МГУ и с 173 победами против застройщиков пошел в МФЦ и добился регистрации договора уступки пени. МФЦ согласился с нами и зарегистрировал уступку, поскольку требование застройщика в ДДУ о получении его согласия на передачу неустойки незаконно.

Регистрировать уступку было не обязательно, суд и так бы встал на нашу сторону, но береженного бог бережет. Поскольку мейнстрим арбитража сегодня: кто в лес, кто по дворам. Один судья могла сейчас вынести победу без зарегистрированной уступки, а завтра по такой же уступке показать вам кукиш. По этой причине во время дела мы отказались от штрафа в 300 тыс. руб., так как поменялась практика и судьи стали отказывать в нем 9 из 10 случаев. Тем самым мы спасли 6 тыс. руб. госпошлины нашей героине.

При отсутствии доказательств нарушения прав должника совершением уступки, суд не может отказать в иске цессионарию

А в конце июня судья Романенкова вынесла решение взыскать в пользу ИП:

- 158 911 рублей за одно машиноместо
- 158 911 рублей за второе машиноместо
- 15 713 рублей госпошлины с застройщика
- вернуть 6 356 рублей госпошлины из-за отказа от штрафа



Итого дольщица получила 317 822 рублей, когда требовала по 317 822 рублей за каждый паркинг. Это фантастический результат, учитывая, что судьи в арбитражах Москвы присуждают в 10 раз меньше по аналогичным делам.

Арбитражный суд арбитражному суду рознь. Арбитражный суд Москвы - это ужасный арбитраж. Он сейчас взыскивает 15-150% неустойки. А арбитражный суд Московской области – замечательный. Он минимум взыскивает в 5 раз больше, чем арбитраж Москвы

Мы еще не получили деньги на руки, решение только вступило в силу, но с деньгами у застройщика всё в порядке. Только на прошлой неделе 1 057 000 рублей пришло от него по исполнительному листу.

[Сергей Романов]

Взыскание убытков с застройщика за аренду жилья. Миф или реальность?

Как вы, вероятно, слышали, когда застройщик опаздывает со сроками передачи ключей по долевому участию, вы можете взыскать убытки за аренду жилья. Но как 98% дольщиков доходит до суда они узнают, что взыскание убытков с застройщика возможно, но только не им. Почему?

Нет доказательств обосновать причинно-следственную связь между убытками за найм жилого помещения и просрочкой передачи ключей. Поэтому перед взысканием убытков убедитесь, что собрали все доказательства.

Во-первых, нужно, чтобы арендуемая квартира была под стать квартире по договору долевого участия. Т.е. её площадь и цена должны быть аналогичными. Или отличаться, но не существенно. Скажем, если квартира из ДДУ за 5 млн. руб., а снимаете за 20 млн. руб., то судебная практика откажет в взыскании убытков.

Второе. Съемная квартира должна находиться в том же регионе, что и жилой комплекс застройщика. Если покупали ДДУ в Московской области, а снимаете квартиру в Москве, то план взыскания убытков провалится. Нужен тот же самый регион и арендуемая квартира в радиусе десятки километров от ЖК.

Третье. 95% арендодателей сдают квартиры вчёрную. А для взыскания убытков все документы на съемную квартиру должны быть на руках. Требуется договор аренды, ежемесячные платежки и акт приёма-передачи квартиры. Если нет платежек, то берите у арендодателя расписку в получении денег.

Кроме того, как вы догадываетесь, арендодатель не платит налоги. Из-за этого после взыскания убытков с застройщика налоговая заберет у арендодателя 13% НДФЛ от суммы, что вы заплатили за аренду, и оштрафует его на 20% от суммы налога. Вся соль в том, что после взыскания убытков застройщик отчитывается за них перед государством. Поэтому налоговая узнает о прибыли.

Четвертое. Если вы снимаете квартиру в регионе икс, то у вас не должно быть здесь постоянной регистрации. А если она есть, то в квартире по месту регистрации должно быть прописано более 1 человека на каждые 12 метров.

Ввзыскание убытков с застройщика на аренду жилья заканчивается успехом только при наличии доказательств

Если у вас начинается просрочка, то арендуйте официально квартиру в радиусе 10 км от жилого комплекса. Так вы сможете вернуть 200 тыс. руб. за аренду квартиры. А если застройщик задержит ключи и вовсе на год, тогда взыщете с него все 300-400 тыс. руб. И это сумма помимо неустойки за просрочку.

P.S. Хотите знать как переиграть застройщика на его поле? Вступайте в группу Romanoff & Sokolova и мы вам расскажем от А до Я о всех методах борьбы с ним.

[Сергей Романов]

«5 секретов взыскания неустойки с застройщика»

О чем молчат юристы

Как вы, вероятно, знаете к юристам относятся по-всякому. В основном, хулят, но когда работают с блеском - носят на руках. Что же гласит народная молва?

Все юристы сволочи, предлагают взыскание неустойки с застройщика, но «не гарантируют деньги» и это первый секрет.

Смотрите за что платите

Юридическая деятельность лежит в сфере судов. Она в 79% случаях уклоняется от выбивания денег. Юристы ведут дело, а получите ли вы деньги — как повезет. Скажете нечестно, ведь я не за это платил, что ж, я с вами соглашусь.

Поэтому при найме юриста обратите внимание, что он делает после суда. Привозит исполнительный лист и говорит «работа сделана, взыскивайте деньги сами» или доводит дело до ума.

Уделите этому пункту максимум внимания. Дольщики, кто вчера получил лист не знают, что им делать, потому что вскрылось, что юрист только судится, но не взыскивает деньги.

Судья решает всё

Секрет номер два повествует, что всё дело в судье. Только от него зависит какую сумму вы получите. Ваш представитель даже может не являться в суд, а посылать туда мини Халка – судья разницы не заметит. Только вы, может быть, будете расстроены. Заплатили ведь за котёнка с вислоухими ушками, а получили с прямыми.

Хотите быть в курсе что за кот в мешке ваш юрист? Приходите в суд и следите за его работой

Какого же юриста нанять?

Спрашивая юриста «взыщет ли он неустойку», он отвечает «да». Но хитрость в том, что он имеет ввиду выиграю дело через суд, а вы - получу ли я деньги.

Поэтому задавайте следующий вопрос, а реально ли он их вам получит? Если он говорит, что вы и сами справитесь, вам лишь узнать, где счета застройщика, а дальше отнести лист в банк, вешайте трубку. Ведь как отнесете лист, вскроется, что застройщик вывел оттуда деньги. И где их теперь искать?

Обращайтесь только к спецам, кто сам узнает где счета застройщика и сам ищет его деньги

Посудиться одно, а взыскать деньги другое

Всего пара десятков строительных компаний в Москве сразу платит неустойки, и это третий секрет. Со всеми остальными приходится драться. Т.е. бегать, получать счета, обивать пороги банков, играть в игру, отследи деньги застройщика, когда счетов открыто 70. А когда ни один из методов не работает, обращаться к коллекторам, либо к приставам. А те тот еще подарок.

Что же по взысканным суммам?

Миллион и больше по долевому участию выигрываются в 15% случаях. В 35% 300-900 тыс. руб. В 50% суммы на 50-300 тыс. И поэтому даже если вам говорят, что у нас все решения феерические, это не значит, что вашу неустойку не срежут в 23 раза – это секрет под номером четыре.

Юрист юристу рознь

Там, где один юрист получает 164 тыс. за просрочку, другой в 7 раз больше. Почему? Где-то везение, где-то манера поведения, где-то опыт. К примеру, только из-за опыта юриста вы можете взыскать 75% от неустойки в 10 из 10 случаях через арбитраж, но не в Москве, а в Московской области. Для этого нужно, чтобы ваш ДДУ разрешал уступать права требования третьим лицам.

8 из 10 юристов вам про это не скажет, потому что им без разницы какую сумму вы взыщите, 1 млн. руб. или 100 тыс. И это пятый секрет.

Выбирая юридическую компанию для взыскания неустойки с застройщика, смотрите на её победы, на суммы, что она взыскивала, её отзывыи имела ли она опыт по аналогичным делам. А также принимайте во внимание до какого этапа она ведет дело.

Мы рекомендуем брать юридическое сопровождение только до получения вами денег на руки. Оно стоит дороже, но освобождает вас от четырех месяцев суматохи по судам, банкам и приставам

[Сергей Романов]

Хотите знать топ-7 самых важных аспектов уступки права требования неустойки? Читайте тут

[Сергей Романов]

«Последняя новость о взыскании неустойки по ДДУ с застройщика МИЦ-инвестстрой»

Балашихинский городской суд огласил решение.

Иск был о взыскании неустойки по ДДУ с застройщика в ЖК «Новоград Павлино». Это стройка группы компаний МИЦ.

Основание иска: девелопер «МИЦ-инвестстрой» ведет строительство с просрочкой.

Героиня взыскивала неустойку до подписания акта приёма-передачи. Это позволяет почти гарантированно забрать пени после суда. Ведь по статистике счета застройщика пополняются деньгами в 9 из 10 случаев в первый год задержки.

13 августа судья Захарова взыскала:

• 90 тыс. неустойки
• 45 тыс. штрафа
• 20 тыс. судебных затрат
• 10 тыс. моралки

А всего 165 тыс. при заявленных 180 тыс. неустойки.

Это суперитог на 92% пени. Он в двух шагах от нашего рекорда по взысканию неустойки с «МИЦ-инвестстрой» в 104%.

[Сергей Романов]

Идёт суд. Слушается дело о разводе, возбужденное мужем. Судья спрашивает:
- Что за причина? Почему вы, гражданин Иванов, решили развестись с такой прекрасной женой?
- Она меня не устраивает как женщина.
Тогда вскакивает жена и кричит на весь зал:
- Подумаешь, принц нашелся! Всех устраиваю, а его не устраиваю!

[Сергей Романов]

«10 штрихов досудебки с застройщиком»

Неустойка за просрочку передачи квартиры

1. Цель подачи претензии - получение 50%-ого штрафа от неустойки. Он образуется, как должник игнорит выплату неустойки
2. Претензия отправляется ценным письмом с описью вложения по месту регистрации ответчика. Его адрес ищется по ИНН на сайте налоговой
3. 99% дольщиков заблуждается, когда думает, что застройщик заплатит деньги по претензии. Девелопер знает, что на 10 поданных писем в суд пойдет 2 человека. Поэтому платить всем смысла нет
4. Если претензия лежит на почте девелопера, то она возвращается к вам обратно через 30 дней и считается отправленной
5. Вы можете подавать иск параллельно с претензией
6. Неустойка считается по текущей ставке рефинансирования, по периодам или по ставке рефинансирования в первый день просрочки

Ставка рефинансирования ЦБ РФ на сегодня и за все годы

Расторжение договора долевого участия

1. Договор расторгается с даты отправки уведомления о расторжении ДДУ
2. Проценты за пользование денежными средствами считаются периодами. Так их получается на 1/3 больше
3. Проценты взыскиваются минимум в 75% объеме в арбитражном суде Московской области
4. Застройщик берет 20 рабочих дней на возврат вам денег и выплату процентов. Если он молчит, то на 21-ый день подавайте иск. Так вы гарантированно сохраните штраф в размере ½ от цены квартиры, даже если застройщик переведёт вам деньги до решения суда.

[Сергей Романов]

Суд в Домодедово вынес решение.

Иск был к застройщику ЗАО «Капитал Б».

Он просрочил передачу ключей на 457 дней.

И поэтому судья Голошумова И.А. взыскала:

• 350 000 неустойки
• 70 000 штрафа
• 20 000 судебных расходов
• 10 000 морального вреда
• 7 500 государственной пошлины

Итого 450 000 при заявленной неустойке 778 000.

[Сергей Романов]

«FAQ по неустойке»

1. Как рассчитать неустойку?

Формула: 1/150 * Ставка рефинансирования * Цена квартиры * Кол-во дней просрочки

2. За какой период взыскивается неустойка?

От дня начала просрочки до даты подписания акта приема-передачи

3. Когда подавать иск?

Как неустойка накопилась на 100 тыс. руб.

4. На сколько увеличивается неустойка на день решения суда?

На 100-400 тыс. руб., если акт приёма-передачи не подписан

5. По какой ставке рефинансирования считается пени?

Периодами в зависимости какой ставка была на каждый день просрочки

6. Квартира покупалась по уступке, можно ли взыскать неустойку?

Можно

7. Что еще взыскивается в суде?

Моральный вред, оплата юриста, нотариальная доверенность, почтовые/транспортные расходы, проценты, переплаченные по ипотеке, аренда жилья и 50% штрафа от цены иска

8. Можно ли взыскать неустойку, если подписан акт приёма передачи с отсутствием финансовых претензий?

Верховный суд разрешает



9. В какой суд подавать иск?

- По вашему месту жительства
- По вашему фактическому месту пребывания
- По месту нахождения объекта строительства

Если застройщик указал подсудность в ДДУ, то вы все равно можете идти в суд по своему выбору

10. Можно ли взыскивать неустойку в арбитражном суде?

Можно

11. Сколько времени занимает судебный процесс?

- Суд – 4 месяца
- Апелляция (бывает в 1 из 5 случаев) – 4 месяца
- Получение денег после суда – 4 месяца

12. Подписывать ли дополнительное соглашение?

Нет, оно забирает право взыскать неустойку и расторгать ДДУ

13. Как отправить претензию?

Ценным письмом с описью вложения на юридический адрес застройщика

14. Обязательно ли её направлять?

Да, иначе не взыщете + 50% штрафа к неустойке

15. Какие расходы ждут меня в суде?

- Нотариальная доверенность: до 2 тыс. руб.
- Госпошлина: платится при цене иска более 1 млн. руб.
- Отправка телеграмм: до 1 тыс. руб.
- 13% НДФЛ с неустойки и штрафа

Не знаете, что делать с просрочкой передачи ключей?

16. Как долго действует исполнительный лист?

В течение трех лет



17. Как избежать рисков остаться без денег после суда?

Подавайте первый иск на третий месяц просрочки. Так вы гарантированно получите неустойку, пока застройщик не вывел деньги. Плюс сэкономите на срезке неустойки. Ведь судьи режут суммы <400 тыс. руб. на 50-200 тыс. руб. меньше, чем суммы >400 тыс. руб.

P.S. Хотите знать всё о судах с застройщиками? Вступайте в группу Romanoff & Sokolova и вы первыми узнаете о новых методах борьбы с ними.